日本一處街景（圖／美聯社）
日本東京房價過去十多年大幅飆升，讓早年買房者意外累積巨額資產，也把後來者推向越來越難跨越的門檻。2025年東京23區新建公寓平均價格已達1億3613萬日圓，即使在大型企業任職、35至39歲的上班族，平均年薪也只有約786萬日圓，一間新房價格相當於年薪的17倍。日本房市如今雖在升息後出現降溫跡象，但房價下跌伴隨房貸利率上升，「努力工作也買不起房」的困境，未必因此得到解決。
日本房市近年出現的巨大財富差距，首先反映在「什麼時候買房」。據日本房地產專書《為什麼努力工作還是買不起房》（なぜ働いても家を買えないのか）內容，40多歲的田畑健太郎（化名）十多年前在東京豐洲購入一戶70多平方公尺的住宅，成交價約6000多萬日圓。
隨著房市一路走高，如今同棟大樓的成交價遠超1億日圓。如果以目前市價扣除剩餘貸款，帳面上的淨值增值甚至超過1億日圓，他形容自己「就像中樂透」。這樣的案例在東京灣岸地區並非少數。房價長期上漲後，2010年代購入大樓住宅並一路持有至今的人，不少光靠自住房屋增值，就成為億萬富豪。
房地產資訊公司Mercury統計，2000年代初期東京23區新建大樓平均售價僅5000多萬日圓，2025年已飆升至1.7億日圓，20年間漲逾3倍。這徹底顛覆日本泡沫經濟破裂後長期存在的觀念。過去日本普遍認為，新成屋在完工出售時就是價格最高點，之後會隨屋齡增加逐漸貶值；然而近年新屋價格持續飆升，也連帶推高中古屋行情。
從結果來看，曾經爭論不休的「租房還是買房划算」，在過去十多年的東京甚至出現了相當明確的答案。過去租屋派認為，買房代表背負30年龐大債務，期間還要自行承擔房價下跌、升息或疾病等風險；租屋則可以隨人生階段自由搬遷，更符合現代生活型態。
然而，如果單純從財務結果回頭檢視，過去十多年在東京選擇買房的人，多數遠比租屋派受惠，原因就是房價漲幅實在太大，但這也讓還沒買房的人越來越難買。不動產經濟研究所資料顯示，2025年東京23區新建公寓平均售價已達1億3613萬日圓，即使把範圍擴大至整個首都圈（泛指東京、神奈川、埼玉、千葉等地），平均仍高達9182萬日圓。
根據厚生勞動省統計，東京都、員工超過1000人的大型企業，35至39歲員工平均年收入約786萬日圓。換言之，即使是條件相對優渥的上班族，東京23區平均新屋價格仍相當於17倍年收；放大至首都圈，也接近12倍。「努力工作也買不起房」，已成許多東京上班族的現實。
東京房價飆升背後，包括日本長年的超低利率、50年期房貸普及、雙高薪夫妻增加，以及缺工與建材成本上漲等多重因素。此外，日本人看待住宅的方式也發生根本變化——房子不再只是「住的地方」，也成為資產配置的一環。
39歲的小寺光國（化名）過去長期租屋，但看到東京公寓價格持續上漲後，最終在2023年決定買房。小寺表示，房貸與房租最大的不同，在於每一次償還貸款，都等於增加自己的資產，因此買房「某種程度上也是在建構資產」。
這種一半自住、一半投資，並預先考慮未來出售價值的「半投半住」觀念，近年已逐漸在日本都會區普及。LIFULL HOME’S 2025年調查顯示，過去4年曾在東京圈主要地區出售公寓的人當中，45.4％在買房之初便已打算「有朝一日要賣掉」，高於「一直住下去」的36％。
於是，購屋者希望利用房貸槓桿取得未來資本利得；政府希望促進自有住宅；銀行則希望在低利率環境擴大放款。三方利益形成一致，進一步推高都市房價。
不過，支撐這套模式的條件——超低利率正在消失。日本銀行2024年3月結束負利率政策，此後逐步升息，目前政策利率已達1％，且市場預期可能繼續升息。日本各家銀行也陸續調高房貸利率，甚至提高審核貸款時採用的「審查利率」收緊放款條件。
市場已經開始出現變化。東京鑑定今年2月公布的數據顯示，東京市中心6區中古住宅平均價格較前月下跌0.2％，為37個月來首度下降。過去領漲的東京灣岸大樓與港區豪宅，也開始出現降價案例。部分原本以轉售獲利為目的的買家開始降價清庫存，過去一路強勢漲價的開發商，也有調降部分建案售價的情況，先前「漲得太多」的市場可能已開始進入調整。
然而，房價降溫不代表普通上班族終於買得起，因為日本購屋者仍仰賴房貸。房價如果因為升息而下降，買方的借貸成本卻同時提高。以貸款1億日圓為例，若利率為0.5％，每月還款約26萬日圓；當利率提高至1％，月付便增加至約28.2萬日圓。只要薪資仍追不上房價與借貸成本，一般家庭仍必須承受相當大的財務壓力。
東京房市因此出現一個世代落差鮮明的局面：2010年代趁低房價、低利率買進住宅的人，意外累積上億資產；如今才準備進場的青壯年，面對的卻是平均房價達年薪十多倍，以及逐步走高的利率。即使如此，市場仍未完全退燒。房貸服務業者MFS觀察，今年4月以後平均借款金額仍未下降；東京都內房仲也表示，純投資目的、開價過高的物件確實越來越難成交，但只要價格稍微具有吸引力，很快仍會有買家出手。
2026/08/11 23:59
轉載自中時新聞網: https://www.chinatimes.com/realtimenews/20260811005048-260408
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