12部電梯更新費用爆爭議，一樓店面住戶「少用免分擔？」法院認定，屬於內容違法的決議，應認定無效。（示意圖、與本案無關／AI生成）
一處知名大型社區因斥資更新電梯設備引發住戶爭議，甚至一路鬧上法院。社區女住戶小薇（化名）認為，管理委員會在區分所有權人會議中決議，將12部電梯全面汰換更新所需費用，排除一樓店面住戶後，再由其餘339戶平均分攤，不僅違反《公寓大廈管理條例》，也與社區規約不符，因此提告請求確認決議無效。
判決指出，該處社區於2023年11月召開區分所有權人會議，會中通過第一案決議，決定採用廠商方案，全面更換社區12座電梯車廂。由於公共基金不足以支應龐大工程經費，因此，決議排除一樓店面住戶，由其餘339戶住戶平均負擔不足款項。
然而，小薇認為，不論依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，或社區規約內容，共用設施修繕與更新費用，在公共基金不足時，原則上都應由全體區分所有權人依各自持有的共有部分比例分擔，而非以平均方式收費，更不能直接排除部分住戶，因此，向法院提起確認決議無效之訴。
管理委員會則抗辯指出，一樓店面住戶平日鮮少搭乘電梯，實務上許多社區也會採取類似作法，因此，免除店面住戶分擔責任具有合理性，其餘住戶平均負擔費用並無不當。
不過，法院審理發現，該社區除了住宅樓層外，二樓設有健身房等公共設施，地下室亦設有停車場，而且包括一樓店面在內的所有住戶，都持有各棟電梯磁扣，可正常使用電梯。此外，店面戶與住宅戶同樣持有一定比例的公共設施持分，代表電梯等共用設備本質上仍屬全體住戶共同享有及使用。
法官指出，雖然法律允許社區依實際使用情形調整費用分攤方式，但前提必須具有充分、合理且必要的理由。管理委員會僅以「一樓店面較少搭乘電梯」作為免除分擔依據，難認具備足夠正當性。
更重要的是，339戶住宅住戶的共有部分持分比例差異極大，最低僅6／10000，最高則達58／10000，相差超過8倍。既然各戶權利比例明顯不同，管理委員會卻未說明為何捨棄法定的持分比例計算方式，改採人人相同的平均分攤標準，顯然欠缺合理依據。
法院認定，該項決議已違反《公寓大廈管理條例》及社區規約相關規定，依民法規定屬於內容違法的決議，應認定無效。因此，判決確認2023年11月區分所有權人會議第一案決議無效。
2026/06/25 14:06
轉載自中時新聞網: https://www.chinatimes.com/realtimenews/20260625001295-260402
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