導覽目錄： 新店美河市捷運聯開宅評價正反兩極 豪宅稅、限貸令夾殺 新北豪宅成交不易
房市冷卻，新店指標聯開宅「美河市」大坪數戶別驚現5字頭成交，較平均行情打8折引發熱議。專家指出，房市轉冷且目前政策上前有房市限貸令、後有豪宅稅門檻，導致價格欲高不易，不過查看該案，由於前屋主持有長達12年，看似售價低於行情，但仍獲利約2千萬、逾5成離場。
根據實價登錄，新店小碧潭站捷運聯開宅「美河市」基地面積2.8萬坪、戶數規模逾2千戶，近一年平均成交單價68萬/坪，具河岸景觀優勢或中小坪數產品，成交單價多已站上8字頭。此次揭露的8樓戶以總價5,750萬元成交，權狀坪數110坪、拆算單價約54.8萬/坪，然而，前屋主持有12年多帳面獲利達2,003萬元，漲幅達53%。
新店美河市捷運聯開宅評價正反兩極
在地房仲指出，「美河市」評價長期兩極。正面優勢在於其「捷運共構」的絕對便利，社區下樓即是小碧潭站，並整合了IKEA與京站廣場，形成自給自足的商圈，加上河岸景觀與萬坪綠地，深受通勤族與家庭客青睞。
但負面評價方面，最令住戶詬病的是公設產權問題，建商日勝生被控將上千坪「公共車道」攤入公設，導致公設比虛高，也曾爆出公設被改建為教堂出售獲利，壓縮住戶實質使用空間，也曾有施工品質如漏水、龜裂等訴訟。
房仲說，雖然美河市的「公設、教堂」等問題，隨時間過去，官司也逐漸落幕，不過，買家仍須留意其公設範圍及維護費用，同時仔細確認欲購買戶別的施工品質是否無虞。
豪宅稅、限貸令夾殺 新北豪宅成交不易
中信房屋研展室副理莊思敏表示，美河市戶數龐大，依每戶個別情況不同，其價格落差也極大，故很難說該成交案例到底有沒有低於行情，但可以確定的是， 因持有時間夠長，所以就是獲利2千餘萬離場。
她指出，依照目前房市環境，央行房市限貸令下房貸不易，且財政部持有稅的豪宅稅門檻去年全面調降，新北市從6千萬調降至4千萬，並首次將單價納入認定標準，即使總價未達鰾，新北市每坪單價 75 萬元以上即踩到豪宅稅紅線，也讓高總價、高單價豪宅更具抗性。
莊思敏說，目前房市回歸剛需，全台主流買盤仍集中在中、小坪數的剛性需求，而大坪數規劃的房子，因高總價抗性，估計在這波房市盤整期中，將陸續出現「讓利仍獲利」案例陸續揭露。
2026/05/03 12:29
轉載自三立新聞網: https://www.setn.com//News.aspx?NewsID=1832671&utm_campaign=viewallnews
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