導覽目錄： 尚未結案皆適用 舊案迎來新轉機 股權構成計算大變革 分母改採時價更客觀 出售舊股有保證 老房子免徵合一稅 彙整函令明確化 繼承贈與認定更清晰
為回應外界對於房地合一稅2.0部分規定過於機械式課稅的疑慮，財政部於21日正式修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，並自即日起生效。本次修正的核心在於合理化股權構成比率的計算方式，並釐清相關「日出條款」的適用細節，整體而言對納稅義務人相對有利。
由於稅制變革涉及專業判斷與鉅額稅款，本報特別綜整出四大關鍵注意事項，提醒正涉及相關交易的民眾或營利事業務必詳加檢視，以爭取最有利的課稅方式。
尚未結案皆適用 舊案迎來新轉機
首要且最關鍵的注意事項，在於本次修正規定的適用時間點。財政部明確指出，修正後的作業要點雖然自今日發布生效，但只要是「未核課確定」的案件，通通可以適用這些對納稅人有利的新規定。換句話說，如果您目前有相關的股權交易案件正處於申報階段，甚至是已經被國稅局調查中、還在行政救濟程序裡，只要案件尚未最終結案，都有機會「敗部復活」，適用最有利的新制重新進行稅務評估。
股權構成計算大變革 分母改採時價更客觀
在買賣公司股權時，最令納稅人頭痛的莫過於被「視同房地交易」而課徵重稅。過去在判斷公司資產價值是否有50%以上是由境內房地構成時（即股權構成比率），其計算公式的分母僅能依據偏低的財務報告「淨值」（資產減負債）認定。這種方式往往導致資產淨值偏小的公司，即使名下房地產僅占總資產的一小部分，其佔比也很容易被機械式地算到超過50%紅線。
修正後規定大舉鬆綁，即日起，只要公司能提供合理客觀衡量全部財產價值的證明（例如：會計師按時價查核簽證的資料），分母就可以改用資產的「時價總額」來計算。這項改變對資產總額大或負債比例高的公司來說是一大利多，能大幅降低房子佔比，很有機會降到50%紅線以下，從而避開房地合一重稅。
出售舊股有保證 老房子免徵合一稅
本次修正也進一步釐清了堵漏條款的「日出條款」適用範圍，這對早就持有公司股票的老闆來說是個好消息。由於房地合一稅僅適用於105年1月1日以後取得之房地，而防杜避稅條款則是自110年7月1日起實施。
新制明確規定，如果您出售的是在110年6月30日以前就取得的公司股票（舊股權），您可以將出售所得中，屬於該公司持有104年12月31日以前取得之房子（舊制房地）的價值佔比部分，排除適用房地合一稅。舉例而言，只要能證明即使子公司股票賣了很多錢，但子公司名下所有的台灣房子都是在104年以前買的老資產，那依照新規定，賣子公司股票的所得就不需要被視同房地交易課稅。
彙整函令明確化 繼承贈與認定更清晰
最後，財政部此次將過去散落在外的各種「解釋函令」通通整理入法，讓申報規定更為周延明確，可有效減少未來的徵納爭議。在實務操作上，您需要注意以下細節：首先，釐清了夫妻之間互相贈與房子，或者是房子經過「連環繼承」時，取得日期與持有期間要怎麼計算的細節。
其次，定明獨資或合夥組織與地主合作興建取得房地，於5年內交易，得適用20%稅率課稅；最後，定明營利事業實際從事興建，雖然因為某些特殊原因沒辦法擔任起造人，只要有確實的證明經查核屬實，一樣可以適用合併計稅的規定。
綜上所述，本次修正賦予了納稅人更多爭取合理稅負的空間。本報強烈建議，若你的案子符合上述任一情況，務必儘速請會計師或專業人士重新進行稅務試算與評估，切勿錯過享有利多的機會。
2026/04/22 12:00
轉載自三立新聞網: https://www.setn.com//News.aspx?NewsID=1826167&utm_campaign=viewallnews
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