▲老屋重建與建商合建還是賣掉好？專家提醒，還有「自建、委建」可考慮。（圖／記者陳韋帆攝影）
台灣老屋多，近年在政府推廣「危老、都更」下，老屋重建已成風潮，對屋主而而言，到底是將房子出售給建商好，還是合建或自建好？全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，「多數老屋屋主，通常都是等到建商收購才會開始思考這樣的問題，但在資訊不對等情況下，即使建商提出條件，屋主通常依舊難以判斷是否接受，但一句話，羊毛出在羊身上，建商、開發商不可能做無本生意，現在還有『自建、委建』等其它多元選擇可以考慮。」
政府現行老屋重建政策有「危老、都更」兩種，「都更」有連續5棟以上、土地151.6坪以上、同意比達70~75%以上(各縣市不同)等條件，方能向地方政府提出申請；「危老」要全棟100％同意即可申請，沒有土地大小、連續棟數等限制，這也是危老堪稱「1坪也可重建」的原因。
▲老屋重建，「合建」利益通常比「出售」高，但要留意合約細節及建商口碑。（圖／記者陳韋帆攝影）
老屋都更、危老哪個划算？合建還是賣給建商好？
陳傑鳴表示，都更因為地坪大、容獎相對較多，重建後自然社區建置也會更完整，但經常因為「釘子戶」導致卡關，這也是政府推出危老的原因，所以首要考量的自然是老屋安全性問題，況且老屋即使沒有立即結構安全問題，老舊斑剝的外牆、電線等，也都藏有安全隱患，其中利弊還須屋主自行衡量。
合建、出售怎麼選？他說，事實上，無論都更或危老重建，建商通常都是拿土地融資後，分回一定比例房子出售，作為興建及融資利息成本，通常建商取得比例約3成左右，對於屋主而言，如果可先得知分回權狀坪，依照實價登錄推算當下新建案價格，就能知道哪一個比較有價值。
但如果選擇合建，一定要慎選建商，好的建商除了兼顧品質外，亦有創價能力，壞的建商，可能出現合約上合法詐欺容積、惡性倒閉等恐怖行為。
▲老屋重建還有「自建、委建」等選項，更重要的是，別忘記建物耐震、營造品質原則。（圖／記者陳韋帆攝影）
自建、委建利益最高？房屋耐震品質才是重建關鍵
陳傑鳴表示，台灣老屋重建時至今日，除了建商、開發商外，其他方式也相當多元，屋主們若想自己成立法人重建，現在有「建經一條龍」服務，多數建經公司都有銀行背景，申請拆、建照、土地融資、銷售等服務都可提供，另外還有建商拋出「委建、收購、合建」三種複合式方式選項，讓每個地主選擇自己想要的方式。
不過，他也提到，計算利益的時候，老屋重建最不該忘記的，就是重建目的，重建是為了提升居住安全及品質，台灣處於地震帶，現階段日本已有新一代避震工法，在興建過程直接加入「卸震裝置」，遇到地震時，可卸去40%地震力，其成本還能比純SC每坪降低約2萬。
最後，陳傑鳴提醒，天下沒有白吃的午餐，建商或開發商都是無利不起早，採用自建的方式，自然可以將利潤全部回歸地主本身，要注意的是，房價下跌、成本攀升、營造商捲款脫逃等風險也在其中，況且整合過程往往就是「人心」最難搞，這也是多數重建案最終仍透過開發商或建商整合的原因。
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2025/03/16 13:03
轉載自三立新聞網: https://www.setn.com//News.aspx?NewsID=1624151&utm_campaign=viewallnews
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