由於擔心退休資金不足，不少人考慮透過不動產投資來確保薪資以外的收入。（示意圖：shutterstock/達志）
日本一名50多歲上班族，為了替退休生活打造穩定的被動收入，砸下約1.2億日圓（約新台幣2503萬元）購入整棟出租公寓，並因相信業者主打的「30年租金保證」、「沒有空屋風險」等承諾，認為未來可安心收租。然而，買房才過半年，就收到包租公司要求調降20%保證租金的通知，讓他原本規劃好的投資報酬幾乎消失，也才發現，「30年租金保證」與自己理解的內容其實並不相同，最後只能向律師尋求協助。
據日本媒體《THE GOLD ONLINE》報導，A先生（化名）長年擔任公司職員，由於擔心退休後收入不足，希望透過房地產投資建立薪資以外的收入來源。不過，他本身沒有任何不動產投資經驗。
在房地產公司推薦下，他購入一棟總價約1.2億日圓的整棟出租公寓，同時簽訂包租代管（Sublease）契約。業者當時向他強調，方案提供30年租金保證，即使房屋出現空置，也能穩定取得租金收入，物件管理也可全數委由公司負責。此外，業者提供的收支試算顯示，租金收入足以支付房貸，每月還能保有獲利。
對於沒有管理經驗的A先生而言，包租代管既省去管理負擔，又有租金保證，因此決定投入這項投資，希望一邊工作、一邊累積資產，退休後則靠租金維持穩定收入。
沒想到，購屋僅半年後，包租公司便通知，由於周邊租金行情變化等因素，希望將保證租金調降20%。
A先生相當錯愕，認為既然簽訂的是30年租金保證契約，租金理應維持不變，如今一次調降2成，不但原本預估的獲利幾乎消失，整個投資計畫也因此受到衝擊，於是趕緊向律師諮詢。
律師指出，許多投資人容易誤解「30年租金保證」的真正意思。實際上，在包租代管契約中，「契約可維持30年」與「30年租金固定不變」並非同一件事。
多數契約都會約定，如果經濟環境、周邊租金行情或房屋狀況發生變化，包租公司可依契約內容提出調整租金的要求，因此「保證」未必代表租金永遠維持相同金額。
針對A先生的案件，律師除檢視契約中的租金調整條款，也一併確認購屋時的說明內容、投資收支試算，以及包租公司提出降租的理由。
律師認為，若依契約內容，完全拒絕調降租金並不容易；但考量購屋時的說明及投資判斷基礎，降幅仍有協商空間。
報導指出，最終雙方協商後，將原本提出的20%降幅縮減至約5%，讓A先生仍能維持一定的投資收益，繼續持有這項不動產投資。
報導也提到，日本最高法院過去曾就包租代管契約的租金調整作出判決，認為包租契約本質上仍屬建物租賃契約，可依法提出租金調整請求。
不過，是否可以調降租金，不能只依周邊租金行情判斷，也須綜合考量契約中是否有租金保證約定，以及當初保證金額形成的過程等因素，因此並非包租公司可任意降租，也不是只要標榜30年租金保證，就代表租金一定30年不變。
A先生事後坦言，自己原本一直以為30年租金保證代表30年內租金都不會改變，如今才明白，除了閱讀契約條文，更應確認業者當初的說明是否與契約內容一致。
律師也提醒，不動產投資的風險不只有空屋率或房價波動，包租代管契約本身也可能影響投資報酬。投資人在看到「租金保證」、「穩定收入」、「沒有空屋風險」等令人心動的宣傳時，應仔細確認租金調整條款、降租條件、調整時機、契約解除規定，以及購屋時業者的說明內容，充分理解契約條件及其可能對投資計畫造成的影響，避免因誤解契約內容，讓原本期待穩定收租的規劃，反而成為日後的財務負擔。
2026/08/02 21:36
轉載自中時新聞網: https://www.chinatimes.com/realtimenews/20260802002577-260410
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