導覽目錄： 蔡漢霖剖析一坪換一坪迷思 都更毛利比銀行利率還低 容積給越多屋主要更多 蔡漢霖指都市更新非重建：別讓窄巷遺毒萬年
房市投機潮水退潮，都更會受到影響嗎？連雲建設總經理蔡漢霖2/7受邀至台北國際書展，舉辦《未竟之事：實踐都市更新的希望之書》新書發表會，並於現場接受採訪分享都更第一線觀察，他直言，政府大撒容積獎勵如同「餵毒藥」，導致屋主索求無度，形同透支子孫未來。在房貸荒與造價高漲下，雙北已出現數十件核准後卻無利可圖的卡關案，目前都更毛利不到20%且時程長達8年，獲利甚至低於銀行利率，過往靠土地增值獲利的模式已難複製。
根據連雲建設資料，對建商而言目前都更平均毛利率不到20%，完成平均時程7至8年；都更法規同意比70~85%可成案，但政府大多希望同意比達100%，即使台北市、新北市有代拆條款，卻往往也不願意直接執行；房市翻轉後，大台北地區已有數十件都更案停工或卡關，無法繼續蓋下去。
蔡漢霖剖析一坪換一坪迷思 都更毛利比銀行利率還低
蔡漢霖在新書發表會中拆解都更常見迷思，他表示「一坪換一坪」已成為大眾普遍期待的烏托邦，但在現實制度與情感拉扯下，往往導致案子卡關。目前都更環境正處於高風險期，房價觸頂、造價失控，導致建商利潤被極度壓縮，毛利率甚至輸給長期銀行利率。
他透露，雙北目前有超過數十件100%同意，甚至已經核准的都更案，建商卻因擔心蓋好後無獲利甚至虧損，加上必須承擔資金回收壓力，紛紛放慢腳步，房市低谷對都更的衝擊遠比想像嚴重。
此外，蔡漢霖也提到，政府推動的綠容率與防災型都更雖然立意良善，卻也成為推升成本與扭曲市場的推手，強制性的綠建築設計大幅增加營建與未來住戶維護成本。
而地方政府推出防災型都更提供30%高額獎勵，更像是在「殺雞取卵」，這些容積屬於公共財，但在缺乏公益性強調的情況下大量發放，滿足了少數成案者，卻導致居住空間日益擁擠。他語重心長地說，房子30年後又會變老，到時候又該給多少容積？當前這種不負責任的「蓋滿」行為，是加速台灣如香港鳥籠化，僅是在透支未來的發展空間。
容積給越多屋主要更多 蔡漢霖指都市更新非重建：別讓窄巷遺毒萬年
針對都更推動困難，蔡漢霖於採訪中也直言政府在法規執行上應更具勇氣。目前台灣都更條例已有公權力代拆機制，雖然現況已比過去「敢拆」，但通常仍要等到剩下最後1至2戶才執行。
另外，他也提到，其實台灣中央、地方政府都應重新審視「都市更新」意義，這四字應該是整體都市規劃，不應淪於僅止於老屋重建，台北市有許多窄巷是沿用日治時代法規所造成，未隨時代演進調整，若每一棟房子都各自獨立重建而不從都市計畫角度出發，未來仍會持續陷入老舊循環。
對於未來房市展望，蔡漢霖抱持悲觀態度，在造價難降、房價難升的雙重夾擊下，他認為靠土地增值換取獲利的年代已經結束，故連雲建設已放慢開發節奏，將思維轉向「都市計畫」與「傳承價值」，思考能為子孫留下什麼。
他提醒，若社會只是持續追求容積最大化，將導致如香港般的擁擠居住環境，讓生活品質蕩然無存。建商與政府應共同思考，在容積資源消耗殆盡前，究竟要留給子孫什麼樣的城市風景，而非僅是追逐眼前的建築高度。
2026/02/08 11:38
轉載自三立新聞網: https://www.setn.com//News.aspx?NewsID=1792429&utm_campaign=viewallnews
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